Virksomhetsområdene

Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom selskapene OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebulandet og BWG Homes-konsernet. Virksomheten er samlet i divisjonen for boligutvikling.


BOLIGUTVIKLING

Omsetningen i 2014 var 4,48 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2013 var 2,72 milliarder kroner. Resultat før skatt var 50,4 millioner kroner mot 186,4 millioner kroner i 2013. Tallene er eksklusive BWG-selskapene.

Obos nye hjem og Fornebulandet

I 2014 er det kjøpt tomter som kan gi cirka 3 500 boliger, hvorav OBOS’ økonomiske andel utgjør cirka
2 500 boliger. Største enkeltkjøp er Frysjaparken i Oslo med et potensiale for å bygge cirka 1 000 boliger til en brutto tomteverdi på 980 millioner kroner. Her har OBOS 50 prosent eierandel.

I 2014 la OBOS mange nye boliger ut for salg og startet også byggingen av flere prosjekter. Det ble igangsatt bygging av 1 265 boliger og ferdigstilt 1 175. Tilsvarende tall i 2013 var 1 227 og 1 407. Av de igangsatte boligene er OBOS’ andel 937 boliger, mens av de ferdigstilte boligene er OBOS’ andel 937 boliger.

I alt ble det i 2014 solgt 1 045 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot 819 i 2013. I 2014 ble 1 164 boliger lagt ut for salg med forkjøpsrett og fortrinnsrett for OBOS-medlemmer.

Ved utgangen av året har OBOS 1 858 boliger (OBOS’ andel 1 408) under produksjon. Antallet usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 717. Av disse utgjør OBOS’ andel 556 boliger. OBOS’ andel av ferdigstilte og usolgte boliger er 86 boliger per 31.12.2014.

Ladebyhagen blir et helt nytt kvartal med 450 leiligheter på Lade i Trondheim.
Foto: XR Visuell kommunikasjon (Ladebyhagen)

I 2014 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjekter og nye salgstrinn i påbegynte prosjekter. I Trondheim fortsatte salget og byggingen i Ladebyhagen, et prosjekt som totalt skal romme cirka 450 boliger. På Innlandet fortsatte salget av boliger i prosjektene Hamar Stadion og Martodden.

I Oslo fortsatte salget og byggingen blant annet på Ensjø, i Kværnerbyen og, sammen med Veidekke,
i prosjektet Gartnerløkka på Løren.

De tre Terne-tunene på Fornebu utgjør noen av de 460 boligene som skal bygges i boligområdet Storøya på Fornebu.
Foto: Voice Reklame/Eve Images (Terne tun 2)

På Fornebu ble det solgt 244 boliger i forskjellige prosjekter i løpet av 2014. Boligprosjektene på Fornebu markedsføres under betegnelsen Fornebulandet. I dag er det fem boligområder som er under utvikling: Rolfsbukta, Hundsund, Hagebyen, Koksabukta og Storøya. I årene framover er det særlig utbyggingen av Storøya som vil stå sentralt, i tillegg til å planlegge for utbygging av området som omkranser Nansenparken. OBOS har presentert et forslag for Bærum kommune om å øke det totale antallet boliger på Fornebu med opptil 2 500 boliger, til totalt cirka 8 500 boliger.

Østre bydel i Stavanger er boligprosjektet 5° Øst, som totalt skal bestå av
124 leiligheter. Foto: Link Arkitektur AS (5° Øst)

I Stavanger fortsatte salget og byggingen av de 235 boligene i prosjektet Tastarustå. I prosjektet
5° Øst fortsatte også salget og byggingen startet. I Fredrikstad fortsatte salget og byggingen av prosjektet Bellevuehagen. I Tønsberg fortsatte salget på Kaldnes Brygge.

I Bergen ble 50 boliger i prosjektet Arna Urban igangsatt, mens salget og byggingen i Kronstadparken fortsatte. Møllestranden og Sandsliåsen er også to store prosjekter som er igangsatt i Bergen.

Konsernet eier alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt 30 000 boliger i Norge og 3 000 i Sverige.

BWG Homes-konsernet

OBOS kjøpte i 2014 alle aksjene i BWG Homes ASA.Før kjøpet var OBOS allerede største aksjonær i BWG Homes ASA med en eierandel på 32,99 prosent. BWG Homes utvikler, selger og bygger boliger i Norden. Konsernet eier merkevarene Block Watne og Hetlandhus i Norge, Kärnhem, Myresjöhus og SmålandsVillan i Sverige.

Block Watne skal totalt bygge 136 boliger på Vardefjellet i Sørum kommune på Romerike. Tredje og siste byggetrinn har nylig startet opp.
Foto: Block Watne

Block Watnes kjernevirksomhet er utvikling og bygging av boligprosjekter i egen regi i randsonen av større byer og sentrumsområder fra Trøndelag og sørover. Selskapet har en omfattende tomtebank for framtidige boligprosjekter. Utviklingen av eiendommer, produktutvikling, salg og bygging utføres av egne ansatte. Boligene bygges på byggeplass etter standard-iserte byggemetoder og uten bruk av prefabrikasjon. OBOS har som strategi å etablere seg over store deler av Norge. Block Watne har et sterkt merkenavn med en bred geografisk distribusjon som supplerer OBOS’ ordinære byggevirksomhet svært godt, også produktmessig. OBOS kan nå tilby en større variasjon i boligtilbudet til medlemmene, spesielt innenfor småhus og blokkbebyggelse utenfor de mest sentrale byområdene. Fortrinnsrett for OBOS-medlemmer i Block Watne-prosjekter ble innført fra 1. oktober, og i løpet av høsten har flere OBOS-medlemmer benyttet seg av denne. Block Watne igangsatte 501 boliger i 2014 og hadde 823 boliger i produksjon ved årsskiftet. BWG Homes AB med de landsdekkende varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan er en av de største småhusaktørene i Sverige. Boligene produseres i tre egne fabrikkanlegg (planelementer og moduler), hovedsaklig for kunder med egen tomt, men også for egenregiprosjekter, borettslag (bostadsrettsforeninger) og utbyggingspartnere. BWG Homes AB igangsatte 788 boliger i 2014 og hadde 382 boliger i produksjon ved årsskiftet.

Kärnhem utvikler boligprosjekter, primært for borettslag, med utgangspunkt i egen tomteportefølje og egenutviklede produkter. Selskapet har også en husfabrikk for produksjon av planelementer. Kärnhem igangsatte 145 boliger i 2014 og hadde 136 boliger i produksjon ved årsskiftet.

Som følge av oppkjøpet er virksomheten til OBOS utvidet til også å omfatte boligproduksjon i egen regi, og dermed kontroll på større deler av verdikjeden i boligprosjekter. Oppkjøpet innebærer også at OBOS-konsernet får en økt innkjøpskraft. Gjennom virksomheten i Sverige får OBOS del i et boligmarked i sterk vekst. Man får tilført kunnskap om fabrikkproduksjon og tilgang på produksjonskapasitet og på boligprodukter som også kan anvendes i Norge.

I 2014 solgte BWG-selskapene 1 886 boliger, hvorav 651 i Block Watne, 1 048 i BWG Homes AB (Myresjöhus og SmålandsVillan) og 187 i Kärnhem. Ved utgangen av året hadde BWG-selskapene 116 usolgte, ferdigstilte boliger. BWG-selskapene har 1 031 ansatte fordelt på 511 i Norge og 520 i Sverige. Omsetningen for BWG Homes i 2014 var på 4,05 milliarder kroner, mot 4,05 milliarder kroner i 2013. Resultat før skatt var 122 millioner kroner, mot 421 millioner kroner i 2013.


FORVALTNING OG RÅDGIVNING

Forvaltning og rådgivning omsatte for 623,7 millioner kroner i 2014 og fikk et resultat før skatt på 168,5 millioner kroner, mot 154,9 millioner kroner i 2013. Forvaltningsvirksomheten gir muligheter til å selge inn tjenester også fra andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og banktjenester fra OBOS-banken.

Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med 2 965 boligselskaper med til sammen 189 747 boliger. Dette gir en økning på 15 129 boliger i løpet av 2014, inkludert boligene som kom gjennom fusjonen med StorBergen BBL. Unntatt StorBergen er veksten på 3 985 boliger. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere 1 400 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier.

Per 1. januar 2015 forvaltet OBOS 86 659 boliger i OBOS-tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømming av boligselskaper fra andre forvaltere.


BANK OG FORSIKRING

OBOS-banken lå stadig i toppsjiktet blant bankene med den beste boligrenten. Foto: Charlotte Wiig

Virksomheten viser et resultat før skatt på 146,4 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2013 var 168,7 millioner kroner.

OBOS-banken

OBOS-banken tilbyr banktjenester med vekt på bolig og eiendom. Banken eies 100 prosent av OBOS, og virksomheten har 50 ansatte. Banken fokuserer primært på selvbetjening via digitale kanaler og alle kan bli kunder, ikke bare OBOS-medlemmer.

I juli 2014 inngikk OBOS-banken en avtale med BNP Paribas om kjøp av bankens privatkundeportefølje i Norge. Porteføljen hadde en nominell verdi på cirka 2,0 milliarder kroner på avtaletidspunktet og bestod i hovedsak av utlån til personkunder. Kjøpet ble gjort for å gi OBOS-banken en god utlånsvekst i en tidlig fase, samt sikre bedre kapasitetsutnyttelse.

OBOS-banken er en attraktiv lånekunde i sertifikat og obligasjonsmarkedet, noe som gir god tilgang på finansiering. Banken har videre tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett gjennom avtalen med Eika Boligkreditt AS (EBK). Denne avtalen er med på å sikre gunstig, langsiktig finansiering av utlånene. Foreløpig har OBOS-banken kun overført borettslagslån til Eika Boligkreditt.

EBK eies direkte av OBOS og aksjonærbankene i Eika-gruppen. OBOS er største aksjonær med en eierandel på 13,9 prosent.   

OBOS tilbyr gunstige låne- og sparerenter via OBOS-banken. Utlån til personmarkedet var 7,56 milliarder kroner ved utgangen av 2014, mot 5,9 milliarder kroner året før. Utlån til bedriftsmarkedet utgjorde 8,09 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 6,89 milliarder kroner året før. Således utgjorde sum utlån til sammen 15,64 milliarder kroner på egne bøker, en økning på 32 prosent fra året før. Utlånsveksten fordelte seg med 21 prosent på bedriftsmarkedet og 49 prosent på personmarkedet. I tillegg er det formidlet lån til EBK på 7,54 milliarder kroner. Sum utlån, inkl. EBK, var ved årsskiftet 23,16 milliarder kroner, mot 19,8 i 2013, som ga en total utlånsvekst på 16,8 prosent.

Sum innskudd var på 11,34 milliarder kroner ved utgangen av året, mot 9,9 milliarder kroner ved utgangen av året før.

Forvaltningskapitalen og forretningskapitalen ved utgangen av 2014 var henholdsvis 16,84 milliarder kroner og 24,38 milliarder kroner. Resultatet før skatt var 116,2 millioner kroner for 2014, mot 13,2 i 2013 (etter to måneders drift).

Skadeforsikring

OBOS Skadeforsikring AS selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder, og har en markedsandel på nær 30 prosent av boliger forvaltet av OBOS-konsernet. Selskapets inntreden på markedet har skapt en sunn konkurranse til fordel for boligselskapene. Forsikringsselskapet har i tillegg konsesjon til å tilby forsikring til øvrige boligselskaper i Norge. Markedet for selskapets forsikringstilbud har i 2014 vært preget av økt konkurranse. Skadefrekvensen og skadeutbetalingene var stabile og har vist en god utvikling sammenlignet med 2013. I 2014 hadde virksomheten et resultat før skatt på 12,4 millioner kroner, mot et resultat på 1,2 millioner kroner i 2013.

OBOS Skadeforsikring har fått innvilget utvidet konsesjon fra Finansdepartementet til også å gjelde salg av forsikring til privatpersoner. Oppstart for salg av privatforsikring i regi av OBOS Skadeforsikring er planlagt høsten 2015.


EIENDOMSMEGLING

Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS’ 17 avdelingskontorer og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. OBOS omsatte 4 334 boliger gjennom disse enhetene i 2014. Totalt omsatte virksomhets-området for 155 millioner kroner i 2014, mot 130,8 millioner i 2013. Resultatet før skatt utgjorde 19,5 millioner kroner, mot 19,9 millioner kroner i 2013.

I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt 6 801 boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og andre meglerforetak. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 27,9 prosent av salgene i 2014, mot 29,6 prosent i 2013.

OBOS har i 2014 besluttet å avvikle prosjektmegling i regi av OBOS Eiendomsmeglere AS. Medarbeiderne er nå overflyttet til internt prosjektsalg i regi av OBOS Nye Hjem og samarbeidspartnere.

Eiendomsmegling er i 2014 overført til den nye divisjonen for bank, forsikring og eiendomsmegling. Formålet er å styrke og å oppnå synergier av samarbeidet mellom eiendomsmeglingen og bank og forsikring.

Eiendomsmegling er i 2014 overført til den nye divisjonen for bank, forsikring og eiendomsmegling. Formålet er å styrke og å oppnå synergier av samarbeidet mellom eiendomsmeglingen og bank og forsikring.


NÆRINGSEIENDOM

Totalt eier OBOS-konsernet om lag 565 000 kvadratmeter næringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom for eksterne kunder gjennom OBOS Basale AS. OBOS Forretningsbygg AS er investert hovedsakelig i kontorer, kjøpesentre, forretningslokaler, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsområdet omsatte i 2014 for 820,6 millioner kroner mot 1,06 milliarder kroner i 2013. I 2014 var resultatet før skatt 165,9 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2013 var 446,1 millioner kroner.

Utleie av næringseiendom

OBOS hadde i 2014 en ledighet i eiendomsmassen på 4,8 prosent, mot 6,0 prosent i 2013. Kjøpesentrene hadde en omsetning på 3,6 milliarder kroner, en økning på 156 millioner fra 2013, tilsvarende 4,5 prosent. Lambertseter senter hadde en økning på 9 prosent og nådde en omsetning på 1,1 milliarder kroner i 2014. Tasta senter i Stavanger hadde sitt andre hele driftsår og økte omsetningen med 16 prosent til 339 millioner kroner. Den positive utviklingen forventes å vedvare, både i Oslo og i Stavanger.

Scandic Ørnen åpnet 2. mai 2014 og er det største hotellet i Bergen.
Foto: Helge Skodvin

Prosjektet Portalen i Lillestrøm får byggestart i første kvartal 2015. Prosjektet består av boliger, et hotell, kontorer, kjøpesenter og parkeringskjeller. Prosjektet blir et rent OBOS-prosjekt etter at det ble enighet om å kjøpe Coops resterende 50 prosent eierandel. Det er inngått leieavtaler for utleie av 50 prosent av næringsarealene allerede ved oppstart.

Hotellet Scandic Ørnen åpnet 2. mai 2014 og er Bergens største med 368 rom og konferansekapasitet for 700 gjester. Hotellet er godt mottatt i markedet. Belegget er på 56 prosent etter kun syv måneders drift og forventes å øke framover.

Kabelgata 6 AS, som er Toyotas anlegg på Økern i Oslo, ble solgt i mai. Selskapet ble solgt med en eiendomsverdi på 277,5 millioner kroner hvor OBOS sin 50 prosent eierandel ga en aksjegevinst på 14,9 millioner kroner.

Tærudparken på Lillestrøm ble kjøpt i mai. Eiendommen består av fire opprinnelige arbeiderboliger som er ombygd til kontor og et nytt restaurantbygg.

Chr. Kroghsgate 32 i Oslo ble kjøpt sammen med Anton B. Nielsen Eiendom AS. Eiendommen er på 11 300 kvm. Det er inngått en leieavtale med Westerdals Oslo School of Arts, Communication and Technology fra høsten 2016.

Forvaltning av næringseiendom

OBOS driver ekstern forvaltning av næringseiendom gjennom det heleide selskapet OBOS Basale AS. Selskapet har kontor og virksomhet i alle tre skandinaviske land, og har lagt bak seg et 2014 med god vekst både i omsetning og resultat. Selskapet har fortsatt en vesentlig vekst innenfor eksisterende kundemasse ved utvidelse av oppdrag. Dette gjelder store porteføljekunder som Oslo Areal, Storebrand Eiendom, DNB Næringseiendom med flere. Selskapet etablerte i 2013 virksomhet i Nord-Norge, og har i 2014 hatt en spennende og positiv utvikling i denne regionen, både innen rådgivningstjenester og forvaltning. Markedet i Oslo med omegn representerer cirka 50 prosent av selskapets aktivitet. Virksomheten har over 200 ansatte.

I løpet av 2014 har OBOS Basale etablert nye avdelingskontorer i Ålesund og Alta. OBOS Basale ser positivt på utviklingen inn i 2015 med ambisjoner om videre vekst og lønnsom utvikling.


AKSJEINVESTERINGER

Markering av fusjonen med StorBergen Boligbyggelag i oktober.
Foto: Espen Børhaug

Aksjeinvesteringene til OBOS-konsernet viser et resultat før skatt på 634,4 millioner kroner, mot 198,8 kroner i 2013. Konsernets strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt finansaksjene, er samlet i morselskapet OBOS.


Aksjeporteføljen hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 4,47 milliarder kroner, mot 3,9 milliarder kroner i 2013. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. I løpet av året solgte OBOS fem prosent av aksjene i Veidekke ASA og eier nå 23 prosent av selskapet. I AF Gruppen ASA solgte OBOS tre prosent av aksjene i 2014 og eier nå 22,1 prosent av selskapet. OBOS er fortsatt største aksjonær i begge selskapene. Salget av disse aksjepostene ga en samlet resultateffekt på 443,1 millioner kroner. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse to investeringene rundt 3,82 milliarder kroner, cirka 2,68 milliarder mer enn de bokførte verdiene.

I BWG Homes ASA eide OBOS 32,99 prosent av aksjene, men i juni 2014 kjøpte OBOS alle aksjene i selskapet og tok det av børs. Fra og med 1. juli 2014 er selskapet konsolidert som et datterselskap under virksomhetsområdet Boligutvikling.

OBOS-konsernets aksjeinvesteringer i Veidekke og AF Gruppen bidrar også til å oppfylle konsernets hovedformål, boligskaffing til medlemmene, gjennom det betydelige antall boliger som disse selskapene igangsetter.


UTLEIEBOLIGER

617 utleieboliger ble solgt til Oslo kommune i 2014. Boligene er fordelt på 16 eiendommer og ble solgt for en samlet kjøpesum på 1,35 milliarder kroner. Avtalen om salg ble inngått med byrådet i Oslo i slutten av april og endelig godkjent i oktober av Oslo bystyre.


ANNEN VIRKSOMHET

OBOS eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft AS, som driver med utvikling og utbygging av små vannkraftverk. Ved å investere i små vannkraftverk håper OBOS på sikt å kunne tilby egenprodusert, grønn OBOS-kraft til eget bruk og til medlemmer og boligselskaper. For øvrig vises det til temaet «Samfunnsengasjement og samfunnsansvar» i årsrapporten for 2014 for nærmere beskrivelse.