Risiko og risikostyring

Fossheim borettslag i Oslo startet en omfattende fasaderehabilitering høsten 2014. Her med Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt. Foto: Nyebilder.no

OBOS er gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risiko som operasjonell risiko, markedsrisiko herunder eiendomsrisiko og aksjerisiko, likviditetsrisiko og omdømmerisiko. Risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammene for risikonivå innenfor de ulike områdene, og ved at administrasjonen regelmessig vurderer og avgir statusrapporter til styret om utvikling i risikofaktorene.

Kjernevirksomheten til OBOS er boligbygging og utvikling av næringseiendom, bank og forsikring, samt forvaltningstjenester, eiendomsmegling og andre tjenester i tilknytning til eiendomsdrift. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innenfor boligbygging er betydelig, og selv med høye boligpriser er fortjeneste-marginene ved boligbygging relativt nøkterne. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelse i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulike løpetider på kontraktene, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav.

Ledelsen overvåker at den samlede eiendomsporteføljen og forvaltningsprosessene har en akseptabel risikoeksponering og gir et godt grunnlag for lønnsomhet. Styringssystemene gir retningslinjer for risikostyring i tilbuds-/anbudsfasen og for hvordan prosjektene og prosessene skal gjennomføres med hensyn til kvalitet, framdrift, kostnadseffektivitet, helse, miljø og sikkerhet.

Evnen til å planlegge, strukturere, gjennomføre og evaluere prosjekter er en kjernekompetanse i OBOS i tillegg til effektiv utførelse av forvaltningsprosesser.

De viktigste interne kontrolltiltakene når det gjelder den operasjonelle risikoen er organisering av virksomheten, intern opplæring, etablerte fullmakter, løpende prosjektoppfølging og utvikling av en organisasjon basert på høye etiske regler, tydelig ledelseskultur og felles verdigrunnlag. Internt er det et sterkt fokus på opplæring og kunnskapsdeling. Opplæringen utvikles løpende i tråd med endringer i regelverk for tjenester og produkter.

En fellesnevner for selskapene i OBOS-konsernet er tilknytningen til eiendomsmarkedet. Prisfall i eiendomsmarkedet kommer gjerne som følge av en konjunkturnedgang med tilhørende lavere aktivitetsnivå. Erfaringene viser at en endring i bolig- og eiendomsmarkedet kan inntreffe raskt. Dersom dette skulle inntreffe ville det medføre lavere omsetning i bolig- og næringssegmentet. Fallende boligpriser og tregere leiemarked vil påvirke finansieringen og gjennomføringen av igangsatte eller planlagte utbyggingsprosjekter. I alvorlige tilfeller kan også kredittapene i OBOS-banken øke som en følge av fall i eiendomsprisene, men på grunn av pantesikkerheten i utlånsporteføljen vil dette først inntreffe når fallet nærmer seg 50 prosent. I tillegg vil aksjerisikoen øke fordi porteføljen i stor grad er bundet opp i strategiske investeringer i selskaper innenfor eiendomssegmentet.

I en situasjon med stabil økonomisk utvikling vil ikke eiendomsrisikoen spille noen framtredende rolle, og konsernselskapenes egenkapital vil dekke kapitalbehovene for den samlede risiko med god margin. Risikoeksponeringen innen eiendom gjennom usolgte enheter i produksjon og usolgte ferdigstilte enheter måles løpende. Oppstart av nye eiendomsprosjekter vil bli utsatt dersom andelen usolgte boliger i porteføljen blir for stor.

OBOS har i hovedsak inntekter og kostnader i norske kroner, men er etter kjøpet av BWG Homes ASA i 2014 i større grad enn tidligere eksponert for valutarisiko. BWG står for en stor del av OBOS’ virksomhet i Sverige. For å redusere effekten av kursendringer har konsernet inngått valutahandelsavtaler som dekker nærmere en tredjedel av konsernets netto eksponering i svenske kroner.

Endringer i rentenivå har betydning for konsernets innlånskostnader og vil påvirke verdsettelsen av næringseiendommer og andre aktiva. OBOS har finansiering av boligprosjekter knyttet til flytende rente gjennom obligasjonslån og kredittrammer i ulike banker i tillegg til prosjektfinansiering. OBOS er langsiktig eier av næringsbygg. Innenfor dette området er andel lån med fast rente 64 prosent ved årsskiftet.

Kredittrisikoen i OBOS-banken anses som lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Utlånsporteføljen er meget godt sikret.

Annen virksomhet i OBOS er i liten grad eksponert for kredittrisiko.

Likviditetsrisikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha store, utrukne kredittrammer tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider.

OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker som sikkerhet mot perioder med dårlig likviditet i finansmarkedene. OBOS har kredittrammer på 2,4 milliarder kroner i tillegg til kassekreditt på 0,3 milliarder kroner. På konsernnivå var kredittrammene 3,6 milliarder kroner og kasse-kreditten 0,3 milliarder ved utgangen av 2014. Utrukne kredittrammer var ved årsslutt 3,4 milliarder kroner. Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån og ved refinansiering av obligasjonslån.

Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2014 var innskuddsdekningen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 72,5 prosent. OBOS-banken har videre en likviditetsreserve, som ved årets slutt var på 1,0 milliard kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler.

OBOS-konsernet og datterselskapene er anerkjente og godt etablerte merkevarer. OBOS har en stor medlemsmasse og kundegruppe, og en bred kontaktflate både på leverandørsiden og til myndigheter, bransjeorganisasjoner, finansmiljøer og media. Det satses bevisst på langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen som ledd i å opprettholde tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene.

Medlemstilbud

Honningbarna bidro under «OBOS på Månen», et gratisarrangemenet kvelden før Månefestivalen i Fredrikstad. Foto: Trine Sirnes

OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor banktjenester, forsikring og kultur.

Fordelsprogrammet har gitt store medlemsbesparelser, estimert til cirka 51 millioner kroner.

Besparelser på forsikringsprodukter eller OBOS-bankens egne bankprodukter er ikke med i dette tallet.

Organisasjon, arbeidsforhold og miljø

OBOS og datterselskapene hadde 2 207 ansatte ved utgangen av 2014, hvorav 532 i Sverige. Antallet ansatte økte med 1 152 i 2014 som følge av fusjonen med StorBergen Boligbyggelag (52) og oppkjøpet av BWG Homes-konsernet (1 025). Antall ansatte i BWG-selskapene fordeler seg på 449 funksjonærer og 617 tømrere og produksjonsarbeidere. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass ved rekruttering av nye medarbeidere og ved å utvikle og beholde eksisterende medarbeidere.

OBOS har lenge arbeidet for likestilling. Organisasjonen har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der den forplikter seg til dette
og til å:

  • legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling.
  • stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger.
  • sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, hudfarge, språk, religion, kjønn, seksuell legning, alder eller uførhet.

I OBOS var sykefraværet 3,6 prosent, som er tilsvarende 2013. For kvinner var sykefraværet 4,74 prosent, mens det var 2,40 prosent for menn (eksklusiv BWG). Det har ikke vært noen skader eller ulykker av vesentlig art i OBOS i 2014.

I 2014 var sykefraværet 6,6 prosent i Block Watne, 3,0 prosent i BWG Homes AB og 2,3 prosent i Kärnhem. Det ble registrert 26 skader og hendelser som førte til sykemeldt fravær i 2014 mot 30 i 2013. Sikkerhetsopplæring i produksjonen og oppfølging av skader og hendelser på byggeplasser har kontinuerlig ledelsesmessig fokus.

I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 8,4 prosent (eksklusiv Block Watne). OBOS skal være en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn.

Av ansatte i OBOS er 48 prosent kvinner og 52 prosent menn (eksklusiv BWG-tall). 72 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 44 prosent. Av ansatte i Block Watne er 13 prosent kvinner og 87 prosent menn, og 94 prosent av lederne er menn. I BWG Homes AB er 19 prosent av de ansatte kvinner og 81 prosent menn. 93 prosent av lederne er menn. I Kärnhem er fordelingen 23 prosent kvinner og 77 prosent menn, og 71 prosent av lederne er menn. Ved rekruttering i BWG-selskapene søkes det bevisst å øke kvinneandelen, selv om det vanskeliggjøres av en markant skjevhet i rekrutteringsgrunnlaget i byggebransjen.

OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til internkontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra en egen stipend-ordning for etter- og videreutdanning. I 2014 ble det innvilget stipendmidler på i alt 365 000 kroner.

OBOS har i 2014 også gjennomført et sommertrainee-program for studenter i OBOS-konsernet. Ordningen med sommertraineer er et viktig initiativ for strategisk rekruttering og for profilering av OBOS som arbeidsgiver. Formålet med sommertrainee-ordningen er å opprette kontakt inn mot studentmiljøene, og å gjøre studenter, spesielt innen ingeniørstudiene, kjent med OBOS som en attraktiv arbeidsgiver. I 2014 har studenter fra Høyskolen i Oslo og Akershus, NTNU og NMBU i Ås deltatt i ordningen.

OBOS og miljø

Virksomheten forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad.

OBOS legger vekt på å følge de lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet.

På områdene energieffektivisering og miljøvennlig energibruk lager OBOS en egen beretning. OBOS utarbeider også et eget CO2-regnskap. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og næringsbygg.

OBOS Prosjekt AS tilbyr kundene sine rådgivning innenfor et bredt felt av miljø- og energispørsmål.

OBOS eier Tyngdekraft AS, som er et selskap med eierskap i 13 kraftverkprosjekter. Det første vil produsere strøm i 2015.

Høsten 2014 ble hovedkontoret til OBOS på Hammersborg torg i Oslo
sertifisert som Miljøfyrtårn. Foto: Marie Dyrén.

På Mortensrud i Oslo har OBOS bygget 17 passivhus. I samme nabolag bygges det nå 34 rekkehus med passivhusstandard. Prosjektet Etterstadtoppen i Oslo med 36 blokkleiligheter ble ferdigstilt i 2014 og er bygget som et passivhusprosjekt.

Høsten 2014 ble hovedkontoret til OBOS på Hammersborg torg i Oslo sertifisert som Miljøfyrtårn. For øvrig vises det til temaet «Samfunnsengasjement og samfunnsansvar» for nærmere beskrivelse.

Både Block Watne og BWG Homes AB har utviklet og produsert boliger som tilfredsstiller passivhusstandarden. Passivhuskonsepter vil bli utviklet videre i 2015. Det arbeides kontinuerlig med å redusere uønsket miljøpåvirkning, både når det gjelder bruk av farlige stoffer i produksjonen, avfallshåndtering og energibruk i fabrikk og på byggeplass. Avfall som genereres i produksjonsfasen i fabrikkene og på byggeplasser, håndteres i henhold til spesifiserte avfallsplaner. Det er etablert måltall for å redusere avfallsmengden ytterligere.

Etikk

OBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle nivåer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet.

Styret har stor oppmerksomhet rundt SHA-arbeid, og status på dette feltet rapporteres regelmessig til styret.

Samfunnsansvar

OBOS anser seg gjennom konsernets formålsbestemmelse og forretningsidé forpliktet til å leve opp til gjeldende internasjonale standarder som ivaretar allmenne menneskerettigheter, rettigheter og sosiale forhold for arbeidstakere, vern om det ytre miljø og bekjempelse av korrupsjon i alle forretningssammenhenger. Det vises til kapittelet «Samfunnsengasjement og samfunnsansvar» for nærmere beskrivelse.

Styret

På representantskapsmøtet 12. mai 2014 ble Lars Buer gjenvalgt som styreleder. Styremedlemmene Solfrid Berntsen, Inge Dolve, Lisbeth Dyrberg og Inger Stray Lien ble gjenvalgt som styremedlemmer. Torger Reve ble valgt som nytt, fast styremedlem. Bjørn Frode Skaar ble valgt som nytt fast møtende varamedlem. Alle ble valgt for ett år. Tove Bjørnstad, Morten Dick og Tove Heggelund er de ansattes representanter i styret.

De ble alle valgt for to år i 2013.

Utsikter for 2015

OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og framstår nå som landets mest solide boligaktør. De gode resultatene har styrket OBOS’ muligheter til å oppfylle sine mål.

Femåringen August dingler i Holmlia Press Play i Lusetjerndalen på Holmlia.
Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen

Styret er opptatt av at OBOS hele tiden skal utvikle seg og fornye seg innenfor alle sine virksomhetsområder, til beste for medlemmene og kundene. OBOS har et offensivt boligprogram i 2015 både i Norge og i Sverige. Bare i Norge har OBOS som mål og legge ut over 2000 boliger for salg i løpet av 2015.

Det er et stort behov for nye boliger i våre markeder både i Norge og i Sverige. Kombinasjonen av sterk befolkningsvekst, lave renter, god kredittilgang, fortsatt bra reallønnsvekst og stor grad av jobbtrygghet, samt altfor lav boligbygging, gjør at veksten i boligprisene vil vedvare. Dette tross lavere oljepriser og usikkerhet om nivået på oljeinvesteringene framover. Vi tror ikke de fundamentale forholdene i norsk økonomi vil endre seg vesentlig i 2016-2017. Boligbyggingen vil ta seg opp grunnet et godt boligmarked i 2014 og 2015, og vil bidra til å dempe prisveksten noe i 2016 og 2017.  Årsveksten i 2015 kan anslås til cirka 3 prosent. Det blir større regionale forskjeller enn i 2014.

OBOS er en aktiv deltager i den boligpolitiske debatten. Blant annet satte OBOS i sin årlige boligkonferanse søkelyset på de manglende overordnete grep i boligpolitikken. Konferansen tok også for seg hvordan prioriteringene i samferdselspolitikken er en nøkkel i å få til nødvendig boligbygging i pressområdene.

Styret er opptatt av at OBOS fortsetter å delta aktivt i arbeidet for at myndighetene tilrettelegger for et velfungerende boligmarked.

OBOS har i sin planlegging for 2015 lagt til grunn et optimistisk scenario der det fortsatt vil være god etterspørsel etter nye boliger, og en moderat vekst i bruktboligprisene. Styret presiserer at det normalt er usikkerhet knyttet til vurdering av framtidige forhold. En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer og fortjeneste ved salg av eiendommer. Avkastning på slike investeringer vil variere fra år til år. Styret finner det naturlig å fortsette å være i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS’ hovedformål.

Ved inngangen til 2015 anser styret at OBOS har en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktivitet og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2015 med.

Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig de ansatte og ledelsen for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende år med mange arbeidsoppgaver knyttet til fusjoner og integrering av nye regioner og selskaper.

 

Oslo, 16.  mars 2015

Styret og konsernsjef i OBOS BBL