Regnskapsprinsipper 2014

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998, samt god regnskapsskikk.

Investering i datterselskaper og konsolideringsprinsipper

I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskaper vurdert etter kostmetoden.

Konsernregnskapet omfatter OBOS og selskaper hvor eierskapet betraktes som varig og hvor OBOS alene eller sammen med datterselskaper har bestemmende innflytelse på selskapets drift, se note 22 for investering i datterselskaper og note 21 for investering i tilknyttede selskaper/felleskontrollert virksomhet.

Datterselskaper konsolideres fra det tidspunkt OBOS oppnår kontroll over selskapet og har overtatt den økonomiske risikoen. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen på kjøpstidspunktet mellom kostpris og netto bokført verdi av eiendeler og gjeld i datterselskapene henføres til de balansepostene merverdien knytter seg til, innenfor virkelig verdi av disse balansepostene. Den del av kostpris som ikke kan henføres til spesifikke balanseposter, representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. En eventuell mindreverdi som ikke kan knyttes til eiendeler eller gjeld, balanseføres som negativ goodwill og resultatføres systematisk over den relevante løpetiden.

Interne mellomværender, interngevinster, interne resultatposter og utbytter elimineres i konsernregnskapet.

Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter

Tilknyttede selskaper, hvor OBOS har en langsiktig investering med eierandel mellom 20 og 50 prosent og har betydelig innflytelse, samt felleskontrollerte virksomheter, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.

I resultatregnskapet i selskapsregnskapet er utbytte vist under regnskapslinjen for inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper, mens i konsernregnskapet er netto resultatandel etter fradrag for eventuelle goodwillavskrivninger og elimineringer vist under tilsvarende linje. Eiendelene i balansen er vist som eierinteresser i tilknyttede selskaper. Negative verdier fra tilknyttede selskaper som er aksjeselskaper balanseføres ikke.

Andre investeringer

Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen.

Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier og lignende, hvor eierselskapet ikke har betydelig innflytelse, vurderes etter kostmetoden. Anleggsaksjer som er børsnotert, nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning kan unnlates i spesielle tilfeller dersom verdien for OBOS vurderes å være høyere enn observerbar markedsverdi. Andre investeringer nedskrives dersom verdien av aksjene faller vesentlig under anskaffelseskost og dersom verdifallet ikke er vurdert å være av forbigående karakter. Dersom grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede, reverseres nedskrivningen. Obligasjoner, sertifikater og andre verdipapirer vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen.

Inntektsføring / kostnadsføring

Inntekter resultatføres når de opptjenes. Forsikringspremier periodiseres over risikoperioden. Utgifter sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter.

Renteinntekter og rentekostnader tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. Etableringsgebyrer på utlån aktiveres og inntektsføres over lånets forventede løpetid etter effektiv rentemetode. Direkte kostnader i forbindelse med låneopptak kostnadsføres i sin helhet i etableringsåret, mens over-/underkurs ved låneopptak periodiseres over lånets løpetid som en justering av løpende rentekostnader.

Gevinst/tap ved salg av verdipapirer beregnes ut fra gjennomsnittlig kostpris på de avhendede papirer.

Meglervederlag og provisjonsinntekter inntektsføres i sin helhet ved aksept av bud. For å hensynta at oppgjør på enkelte saker ikke er utført, avsettes forpliktelsene i regnskapet i henhold til god regnskapsskikk.

Salærinntekter på inkassosaker under utførelse er behandlet i samsvar med løpende avregningsmetode, jfr. Finanstilsynets "Forskrift om inkassovirksomheters inntektsføring av inkassosaker under utførelse mv."

Gevinster ved salg av eiendommer bokføres når det har skjedd en overføring av risiko til kjøper.

Fastsettelse til virkelig verdi

For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handledag frem til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes markedsverdien ut fra tilgjengelig informasjon (verdivurdering fra selskapet eller siste transaksjon). Det vil være noe usikkerhet knyttet til verdsettelsen av ikke-børsnoterte aksjer.

Ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes «antatt omsetningsverdi» for finansielle instrumenter på balansedagen, utarbeidet av Norges Fondsmeglerforbund.

Finansielle derivater

Finansielle derivater er avtaler om kjøp og salg av finansielle instrumenter som er avledet av andre underliggende objekter (aksje, obligasjon, valuta, rente o.l.). Et derivat gir innehaveren rett/plikt til kjøp/salg, og verdien av derivatet er betinget av utviklingen i verdien av det underliggende objektet. Derivater inngås for å sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller for å sikre fremtidige rentevilkår. I OBOS benyttes ikke andre finansielle derivater enn rentebytteavtaler. Verdien av selve derivatet blir ikke regnskapsført.

Byggeprosjekter

På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets ferdigstillingsgrad.

Prosjektkostnader som er påløpt før vedtatt byggestart, kostnadsføres i sin helhet. I perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktivert. Fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsført sammen med påfølgende prosjektkostnader.

Inntektsføringen skjer i henhold til forventet dekningsbidrag for hvert enkelt prosjekt. Inntektsføring av dekningsbidrag skjer i henhold til ferdigstillelsesgrad (salgsgrad x ferdiggrad), men minimum 50 prosent skal være solgt før noe av dekningsbidraget kan tas til inntekt. Større prosjekter deles opp i byggetrinn der hvert byggetrinn behandles som eget prosjekt.

Tomtekjøpet aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Utlån, fordringer og annen gjeld

Utlån vurderes til virkelig verdi på etableringstidspunktet. Ved etterfølgende måling er utlån vurdert til amortisert kost med anvendelse av effektiv rentemetode, slik at etableringsgebyrene fordeles utover lånenes løpetid. Utlån og andre fordringer hvor betalingsbetingelser misligholdes, klassifiseres som misligholdte dersom kravet ikke er betalt innen 90 dager etter forfall.

Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av fordringsmassen.

Annen gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Tap på utlån

Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at individuelle utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. Vurdering av tap på utlån, og eventuell nedskrivning for tap, foretas ved utgangen av hvert kvartal. For gruppenedskrivninger vurderes sikkerhetskriterier i utlånsporteføljen i OBOS-banken ut fra grupperingene førstehjemslån, mellomfinansieringslån, lån til sameier og øvrige pantelån og kreditter.

Gjeld i obligasjons- og sertifikatmarkedet

Både obligasjons- og sertifikatgjeld blir ført i regnskapet til opptakskost. Opptakskost er pålydende med tillegg av overkurs eller fradrag for underkurs. Over-/underkursen inntektsføres eller kostnadsføres lineært som en justering til løpende renter over lånets løpetid på obligasjonsgjelden. Dette prinsippet gjennomføres ikke på sertifikatgjelden.

Valuta

Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til gjennomsnittskurser dersom disse ikke avviker vesentlig fra transaksjonsdagens kurs. OBOS har lite volum i utenlandsk valuta.

Kontanter og kontantekvivalenter

Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd uten løpetid samt trekk på kassakreditt. I balansen er kassakreditt inkludert i gjeld til kredittinstitusjoner.

Fast eiendom og andre varige driftsmidler

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Avskrivningene er fordelt lineært over antatt økonomisk levetid.

Påkostninger på eksisterende bygg som øker byggenes verdi, samt kostnader i forbindelse med nybygg, aktiveres. Finansieringskostnader/byggelånsrenter vedrørende slike prosjekter blir også aktivert. Ved beregning av finansieringskostnadene som aktiveres, blir gjennomsnittlig finansieringsrente for OBOS-konsernet lagt til grunn.

Anlegg under oppføring er ført med laveste verdi av anskaffelsespris og antatt markedsverdi.

Finansielle leieavtaler (leasing)

Finansielle leieavtaler (leasing) er leieavtaler hvor det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll vedrørende leieobjektet er overført leietaker. Ved finansielle leieavtaler av driftsmidler balanseføres leieavtalen og avskrives på vanlig måte, mens leieforpliktelsen føres som gjeld til kredittinstitusjoner.

Årets leiebetaling består av en rentedel som føres som rentekostnader, og en avdragsdel som føres som avdrag på gjelden.

Operasjonelle leieavtaler (leasing)

Leieavtaler der den vesentligste av risiko og avkastning forbundet med eierskap av eiendelen ligger hos utleier klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden.

Garantert betaling av felleskostnader for boligselskaper

OBOS garanterer full innbetaling av felleskostnader for alle medlemslag og andre boligselskaper som har valgt å følge ordningen. Dette innebærer at OBOS betaler felleskostnadene til boligselskapene og krever inn felleskostnadene for andelshaverne. Garantert betaling av felleskostnadene omtales også som Fordring factoring.

Pensjoner

OBOS-konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Standarden tar utgangspunkt i nåverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser som anses opptjent på balansedagen. Den beregnede påløpte forpliktelsen, både for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap og pensjoner som dekkes over driften, sammenholdes med verdien av pensjonsmidlene.

Midler presenteres som eiendeler og forpliktelser som gjeld i balansen, avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balanseføres kun dersom det er sannsynliggjort at selskapet kan nyttiggjøre seg denne. Endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatføres ikke dersom de er innenfor en korridor på 10 prosent av det høyeste av forpliktelsene eller midlene. Planendringer regnskapsføres over forventet gjenværende opptjeningstid.

Ved innskuddsplaner betaler konsernet innskudd til privat administrerte forsikringsplaner for pensjon på obligatorisk og avtalemessig basis. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelser etter at innskuddene er betalt. Innskuddene regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Forskuddsbetalte innskudd bokføres som en eiendel i den grad innskuddet kan refunderes eller reduserer fremtidige innbetalinger.

Ny ordning vedrørende avtalefestet pensjon (AFP) er en flerforetaksordning og defineres som en ytelsesplan. Foreløpig regnskapsføres ordningen som en innskuddplan, det vil si løpende resultatføring av påløpte premier, da det ikke foreligger tall og informasjon for å kunne beregne en fremtidig forpliktelse.

Forsikringstekniske avsetninger

Generelt                
De forsikringstekniske avsetningene er beregnet etter prinsipper fastsatt i forskrift av 10.05.1991 og utfyllende forskrift av 18.11.1992 om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring.
De risikoteoretiske metodene som anvendes er beskrevet i den utfyllende forskriftens kapittel 2.                
                
Premieavsetning                
Premieavsetning er en periodisering av forfalt premie. Den skal dekke den uavløpte risiko i den periode som det er betalt premie for. Den forfalte premien periodiseres lineært over forsikringsperioden.                

Erstatningsavsetning                
Erstatningsavsetning er avsetning for forventet erstatningskrav på skader som er meldt, men ikke ferdig oppgjort, samt for skader som er inntruffet, men ikke er meldt ved regnskapsperiodens utløp. Avsetningene knyttet til kjente skader er individuelt vurdert av skadeoppgjørsapparatet, mens avsetningene for ukjente skader er basert på erfaringstall og bruk av forsikringsmatematiske metoder. Erstatningsavsetningen skal dekke selskapets fremtidige forventede erstatningsutbetalinger for forretning tegnet frem til balansedato.    
                
Sikkerhetsavsetning                
Sikkerhetsavsetningen er lovbestemt og skal dekke fluktuasjoner i selskapets premie- og erstatningsansvar for egen regning.                                

Naturskadefond                
Avsetningen representerer driftsoverskudd fra obligatorisk naturskadeforsikring som administreres av Norsk Naturskadepool. Fondet kan bare benyttes til erstatning etter naturskader som avregnes mot Norsk Naturskadepool. Avsetningen er klassifisert som egenkapital.         

Garantiavsetning
Avsetning til skadeforsikringsselskapenes garantiordning er en reserve for at de sikrede mottar oppgjør i henhold til inngåtte kontrakter. Avsetningen er pliktig. Avsetningen presenteres under egenkapitalen.

Skatter

OBOS (morselskapet) skattelegges som et andelslag. Skattekostnaden består av betalbar skatt (skatt på årets skattepliktige inntekt) og netto endring i utsatt skatt. I tillegg betales formuesskatt med 0,3 prosent av skattemessig formue. Datterselskapene skattelegges etter ordinær beskatning for aksjeselskaper.

Årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt på årets inntekt, formuesskatt for OBOS, samt endring i utsatt skatt.  

Utsatt skatt i balansen er beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring. Skattereduserende midlertidige forskjeller utlignes mot skatteøkende midlertidige forskjeller så fremt de reverseres innenfor samme tidsperiode. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen.

Kontantstrømoppstilling

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.   

Finansiell risiko

Konsernet blir gjennom sine aktiviteter, eksponert for ulike typer finansiell risiko, herunder markedsrisiko (inkl. aksjerisiko og eiendomsrisiko), kredittrisiko, likviditetsrisiko og omdømmerisiko.

ICAAP-rapporten summerer kapitalbehovene for de risikoer som OBOS er utsatt for, og undersøker om denne størrelsen dekkes av selskapets ansvarlige kapital. Dette gjøres både for inneværende år og for de etterfølgende tre årene, for å vise kapitalutviklingen i konsernet mot endring i risikoforholdene over tid.

Markedsrisiko
Markedsrisiko er fare for tap som skyldes endringer i renter, valutakurser, verdipapirer og svingninger i eiendomspriser. OBOS har en betydelig eiendomsportefølje som medeier i bedrifter tilknyttet boligutvikling. Eierpostene ligger både i OBOS Forretningsbygg AS, OBOS Nye Hjem AS, OBOS Fornebulandet AS, BWG Homes AS og i morselskapet OBOS.

Renterisiko
Renterisiko er risikoen for tap eller gevinst som følge av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet.

Risikoen styres blant annet gjennom bruk av finansielle derivater som tilpasses konsernets renteforventninger for renterisiko. Eksempelvis reduseres kontantstrømeffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet ved å ha en andel langsiktig rentebinding.

Kredittrisiko
Kredittrisiko (motpartsrisiko) er fare for tap som følge av kundens manglende evne eller vilje til å oppfylle sine forpliktelser.

OBOS-banken tilbyr lån og garantier til personmarkedet og bedriftsmarkedet, med hovedfokus på henholdsvis OBOS-medlemmer og boligselskaper. OBOS som konsern har høy kompetanse innen eiendom, og OBOS-banken søker å kapitalisere på denne kompetansen, noe som gjenspeiler seg i bankens utlånsportefølje. Eiendomsmarkedet, og spesielt boligmarkedet, har tradisjonelt hatt lave tap, og grundig kjennskap til kundene og deres virksomhet bidrar også til lav kredittrisiko for OBOS-banken.

Bankens geografiske virkeområde er definert som områder hvor OBOS driver sin virksomhet i form av boligbygging, forvaltning eller næringsvirksomhet. Historisk har utlånsvirksomheten i OBOS-konsernet vært konsentrert mot kunder i Oslo og Akershus.  I de senere årene er det geografiske nedslagsfeltet utvidet i takt med OBOS’ utvikling av sine forretningsaktiviteter. I tråd med sin strategi satser OBOS-banken i det sentrale østlandsområdet og i Trondheim, Bergen og Stavanger, noe som reduserer den geografiske konsentrasjonsrisikoen. Vanligvis vil risiko for tap øke med voksende konsentrasjon i en kredittportefølje, fordi man får økende sårbarhet ved endringer i faktorer som er felles og som påvirker tilbakebetalingsevnen. Det kan påvirke risikoen enten innenfor en kundegruppe, et bransjesegment, eller i en geografisk region. Dette er vurdert i selskapets ICAAP-rapport.

Bedriftsmarkedet
OBOS-banken yter lån til bedriftsmarkedet hvor hovedtyngden av låntakerne er boligselskaper hvor lånene hovedsakelig er godt sikret med pant i fast eiendom og hvor OBOS sin divisjon for boligforvaltning er forretningsfører for flesteparten av låntagerne. Boligselskapenes gjeldsbetjeningsevne og soliditet er avgjørende elementer i kreditt-vurderingen. OBOS-banken tilbyr også finansiering til utbyggingsselskaper tilknyttet utbyggingsprosjekter i regi av OBOS (egenregi/samarbeidsprosjekt). OBOS-banken kan også yte finansiering hvor OBOS, og andre forhåndsgodkjente forretningsførere, har tegnet avtale om forretningsførsel, og utbyggingen foretas av andre enn OBOS.

Personmarkedet
OBOS-banken yter lån til personmarkedet hvor hovedtyngden av låntakerne er OBOS-medlemmer. Grundig kjennskap til kundene gir lav kredittrisiko for OBOS-banken. Det siste året har omfanget av utlån til kunder som ikke er OBOS-medlemmer imidlertid økt betraktelig, i takt med at markedsføringen ikke lenger begrenser seg til medlemsmassen. Utlånsporteføljen er også i løpet av 2014 blitt tilført privatkundeporteføljen til BNP Paribas Fortis SA/NV (BNP). Porteføljens størrelse hadde en nominell verdi på ca. 2 milliarder kroner på avtaletidspunktet. Den kjøpte kredittporteføljen passer godt inn i bankens eksisterende portefølje. Ved kredittvurderinger er kundenes betjeningsevne en særlig viktig vurderingsparameter. Betjeningsevnen vurderes for åsikre at denne er tilstrekkelig til å betjene gjeldsbelastningen. Som en del av vurderingen vektlegges også stabiliteten på betalingsevnen.
I tillegg til vurderes betalingsviljen, som baserer seg på interne og eksterne data. Hovedregelen er at finansiering kun tilbys mot tilfredsstillende sikkerhet, det vil si pant i eiendom med belåning godt innenfor eiendommens verdigrunnlag. Sikkerhetsobjektene skal være registrert i Norge.

OBOS plasserer henholdsvis overskuddslikviditet og bufferkapital i rentemarkedet, og i all hovedsak verdipapirer i pengemarkedet. En betydelig andel av disse renteporteføljene består av verdipapirer i utstedere uten offisiell rating fra et ratingselskap. Mange kapitalforvaltningsmiljøer og meglere publiserer imidlertid sine egne vurderinger av kredittverdigheten på utstedere i det norske markedet og benytter samme ratingkategorier som ratingselskapene gjør. Dette omtales som «skyggeratinger». Motpartsrisiko i ovennevnte renteporteføljer er begrenset ved rammer som kun tillater norske utstedere med høy kredittverdighet (mimimum ”BBB+”-ratet). Disse rammene gjelder både offisielle ratinger og skyggeratinger.

Likviditetsrisiko
Med likviditetsrisiko menes faren for at selskapet ikke kan oppfylle sine forpliktelser ved forfall eller ikke er i stand til å dekke sitt likviditetsbehov frem i tid. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjoner i perioder med urolige finansmarkeder. Likviditetsrisikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Rammene skal også sikre at OBOS har tilstrekkelig likvide eiendeler sett i forhold til kortsiktig gjeld, medregnet mulige forsinkelser i innbetalinger og utbetalinger. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder (inklusive trekkrettigheter) og løpetider.

Styring og kontroll av risiko
EUs kapitaldekningsregler stiller krav til at kredittinstitusjoner skal ha veldefinerte styrings- og kontrollsystemer, herunder effektive prosesser for å identifisere, måle, styre og rapportere risikoer som institusjonen er utsatt for. Bestemmelsen reflekterer kravene til styring og kontroll av risiko i Pilar 2 i ICAAP som utarbeides for OBOS-banken.