NOTER

(beløp i TNOK)

Note 1: Fusjon og oppkjøp

Note 1a: Fusjon av OBOS Invest AS

OBOS har i 2014 fusjonert med datterselskapet OBOS Invest AS  med regnskaps og skattemessig virkning fra og med 01.01.2014. Fusjonen er foretatt til skattemessig og regnskapsmessig kontinuitet.

 

Effekt på balansen og resultat i OBOS morselskap

Note 1b: Fusjon av StorBergen BBL

OBOS har i 2014 fusjonert med StorBergen Boligbyggelag. En fusjon mellom boligbyggelag innebærer at økonomien i lagene slås sammen, og at medlemmene i det laget som overtas blir medlemmer i det overtakende laget. Fusjonene er foretatt til skattemessig kontinuitet og til virkelig verdi regnskapsmessig.
I forbindelse med fusjonene har OBOS overtatt følgende heleide datterselskap med virkning fra 01.01.2014:  

Storbergen Boligutleie AS            
Storbergen Eiendomsmegling AS            
Mjølkeråen Aldersboliger AS            
Bjørndalsbakken Utbygging AS, videresolgt til Solplassen Eiendom AS            
StorBergen Eiendom AS, videresolgt til Solplassen Eiendom AS            
Solplassen Eiendom AS, videresolgt til OBOS Nye Hjem AS

Effekt på balansen i OBOS-konsernet:

Innfusjonerte virksomheter bidro med følgende omsetning i 2014:

Note 1c: Oppkjøp av BWG Homes AS

BWG Homes AS ble per 27.06.2014 et datterselskap av OBOS. Per 31.12.2013 eide OBOS 32,99 prosent av selskapet til en bokført verdi 516,4 millioner kroner, og de restrende aksjene (67,01 prosent) ble kjøpt for 1,362 milliarder kroner inkludert transaksjonkostnader.

Effekt på balansen og resultat i OBOS-konsernet:

Note 2: Hovedtall fra virksomhetsområdene

Note 3: Personalkostnader

Note 4: Ytelse til ledende ansatte /
styrende organer / revisor

1) Konsernet har tilpasset seg ny forskrift om godtgjørelsesordninger, se uttalelse fra styret, side 64. Det er kun OBOS-banken AS, OBOS Factoring AS og OBOS Skadeforsikring AS som er omfattet av reglene i forskriften.

2) Utbetalt bonusbeløp i 2014. Utbetalt beløp består av årets opptjente bonus, samt oppløsning av tidligere års avsetninger, jfr. forskrift om godtgjørelsesordninger. Det er kun forretningsområdene bank, forsikring og eiendomsmegling som er underlagt reglene i forskriften jfr. punkt 1.

3) Martin Mæland opparbeider seg en tilleggsbonus på 0,5 millioner kroner per år i to år fra fylte 64 år, dersom han står i stillingen til fylte 66 år. Utbetalingstidspunkt er etter fylte 67 år.

4) Konsernledelsen har individuelle pensjonsavtaler som garanterer ytelser ut over ordinær pensjonsordning. For å møte mulige fremtidige pensjonsutbetalinger i henhold til de individuelle avtalene er det i regnskapet for 2014 belastet 4,7 millioner kroner under posten pensjonskostnader. Se note for pensjon.

Martin Mæland kan nå etter fylte 60 år fratre etter eget ønske, men har også plikt til å fratre med pensjon fra det tidspunkt styret i OBOS bestemmer. Pensjonsgrunnlaget vil være 80 prosent av årslønn eksklusiv bonus mellom 64–67 år og 65 prosent fra fylte 67 år.

Øvrige konserndirektører for forretningsområdene og konsernstab har rett til tilleggspensjon av lønn som overstiger 12 G, og pensjonen vil være 65 prosent av dette ved full opptjening.

Rentesubsidierte lån til ansatte i OBOS-konsernet ytes med inntil 3 millioner kroner. For lån utover 3 millioner kroner gjelder ordinære medlemsbetingelser. Det er ved utgangen av året 473 ansatte som har rentesubsidierte lån til en rente på 2,90 prosent. Totalt rentesubsidiert lånebeløp utgjør 921,3 millioner kroner per 31.12.2014. Ellers ytes lån til ansatte, styremedlemmer og medlemmer til ordinære medlemsbetingelser. Se note for pensjon.

Godtgjørelse til revisor:

1) Gjelder i hovedsak bistand til dokumentasjon av skattemessige poster og korrespondanse med ligningsmyndighetene.
2) Gjelder i hovedsak teknisk regnskapsmessig bistand.
3) Tallene over inkluderer forholdsmessig fradrag for merverdiavgift.

 

Note 5: Pensjonskostnad 2014 /
Pensjonsforpliktelse 31.12.2014

OBOS er pliktig til å ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOS’ pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. Frem til og med 2006 hadde de fleste ansatte i konsernet en ytelsesbasert pensjonsordning. Fra og med 01.01.2007 ble det besluttet å lukke den ytelsesbaserte ordningen og innføre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. Ansatte per 01.01.2007 fikk tilbud om frivillig overgang til innskuddsbasert ordning. For den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). Denne er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivået ved oppnådd pensjonsalder og størrelse på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. OBOS har også en usikret ordning som gjelder avtalefestet pensjon (AFP) og en forpliktelse knyttet til rett/plikt for enkelte ledende ansatte til å fratre ved fylte 62 år. I tillegg har øvrige konserndirektører en usikret pensjonsavtale som gir en pensjonsytelse for pensjonsgrunnlag.

Antall personer som er med i selskapets kollektive pensjonsordning:

Netto pensjonskostnader:

Pensjonsmidlene forvaltes av Storebrand Kapitalforvaltning
og har følgende sammensetning per 31.12.2014:

Hovedforutsetninger benyttet i beregningene av netto pensjonsforpliktelse:

1) Virkelig avkastning på pensjonsmidlene i 2014, utgjorde 6,6 prosent.

 

Ytelsesbasert pensjonsordning:

MORSELSKAP

Sammensetning av periodens pensjonskostnader:

Balanse:

 

KONSERN

Sammensetning av periodens pensjonskostnader:

Balanse:

1) Ved overgang til ny AFP-ordning er det avsatt 300 kroner per ansatt, som skal dekke premie for gammel AFP for 2015.

Note 6: Langsiktige tilvirkningskontrakter

Utbygging av tomter organiseres gjennom OBOS Nye Hjem konsern, OBOS Fornebulandet konsern og BWG Homes konsern. Inntektene fra prosjektene inntektsføres etter prinsippet om løpende avregning med fortjeneste.

Kundefordringer er inkludert i linjen for andre eiendeler i konsernets balanse. Informasjon om prosjektene finner du på www.obos.no
1) Beløpene er eksklusive forbruk av interne ressurser.

Note 7: Tap på utlån og garantier – konsern

Note 8: Risikoklassifisering av utlån og garantier – konsern

1) Det er i tillegg gitt lånetilsagn for til sammen 4,17 milliarder kroner som forventes utbetalt i løpet av 2015–2017, fordelt på 3,04 milliarder kroner til
bedriftsmarkedet (BM) og 1,13 milliarder kroner til personmarkedet (PM). Lånetilsagnene for BM gjelder i hovedsak fi nansiering av nystiftede borettslag
i OBOS sin regi, som ferdigstilles i perioden.

1) Det er i tillegg gitt lånetilsagn for til sammen 2,17 milliarder kroner som forventes utbetalt i løpet av 2014-2015, fordelt på 2,12 milliarder kroner
til bedriftsmarkedet (BM) og 571,4 millioner kroner til personmarkedet (PM). Lånetilsagnene for BM gjelder i hovedsak fi nansiering av nystiftede
borettslag i OBOS sin regi, som ferdigstilles i perioden.

OBOS benytter en risikoklassifisering ut fra sikkerhetsdekning for lånet. Risikogruppene er delt inn i lån med boligpant innenfor 60 prosent, mellom 60 og 80 prosent, og mellom 80 og 100 prosent, samt lån med næringspant innenfor 80 prosent og utover 80 prosent. Videre er det angitt risikogrupper for usikrede lån og for ansvarlig lån. Utlånene er i det alt vesentlige begrenset geografi sk til området Stor-Oslo.

OBOS-banken yter lån til personmarked og bedriftsmarked hvor lånene hovedsakelig er godt sikret med pant i fast eiendom i sentrale områder. I personmarked er gjennomsnittlig belåningsgrad om lag 55 prosent. Bedriftsmarkedsporteføljen er i all hovedsak utlån til borettslag, boligaksjeselskap og eierseksjonssameier. Gjennomsnittlig belåningsgrad til borettslag og boligaksjeselskap er om lag 37 prosent.

Kvaliteten på utlånsporteføljen vurderes til å være høy innen begge hovedsegmenter. Hovedvekten av lånene er gitt innenfor 60 prosent av godkjent verdigrunnlag. Grundig kjennskap til kundene, bl.a. gjennom boligselskapenes tilknytning til OBOS, gir lav kredittrisiko for OBOS-banken.

Note 9: Utlån til kunder fordelt på de viktigste kundesegmenter – konsern

Tabellen for 2014 viser lån og garantier i OBOS-banken AS og OBOS Factoring AS som inngår i OBOS Finans Holding konsern. Tabellen for 2013 inkluderer i tillegg lån og garantier i OBOS BBL som per 31.12.2013 var konsesjonsbelagt finansvirksomhet. Alle medlemslag har factoringavtale med OBOS Factoring AS som sikrer borettslagenes innbetaling av felleskostnader. Ordningen innebærer at OBOS Factoring månedlig overtar borettslagenes fordringer på andelseierne og krever disse inn for egen regning og risiko. Ordningen ble per 01.01.2014 overført fra OBOS BBL. OBOSbanken definerer sine hovedkundesegmenter til å være bedrftsmarked og personmarked. Innenfor segmentet bedriftsmarked er boligselskaper bankens viktigste kundegruppe. Innen personmarked er OBOS medlemmer den dominerende kundegruppen. Hovedvekten av lånene er gitt i det alt vesentlige til kunder som geografisk hører til området Stor-Oslo.

1) Det er i tillegg gitt lånetilsagn for til sammen 4,17 milliarder kroner som forventes utbetalt i løpet av 2015–2017, fordelt på 3,04 milliarder kroner til bedriftsmarkedet (BM) og 1,13 milliarder kroner til personmarkedet (PM). Tilsvarende tall per 31.12.2013 var henholdsvis 2,12 milliarder kroner og 571,4 millioner kroner. Lånetilsagnene for BM gjelder i hovedsak finansiering av nystiftede borettslag i OBOS sin regi, som ferdigstilles i perioden.

2) Lån til ansatt betingelser.

formidling-lån.png

OBOS inngikk i 2008 en distribusjonsavtale med Eika Boligkreditt AS (EBK) vedrørende formidling av boliglån. I tilknytning til denne inngikk OBOS en aksjonæravtale sammen med Eika Gruppen AS og øvrige eiere i Eika Boligkreditt med ikrafttredelse 10. mai 2012. Aksjonæravtalen regulerer blant annet forpliktelser vedrørende tilførsel av kapital og/eller likviditet til EBK i nærmere definerte situasjoner. Med virkning fra 12. november 2013 ble distribusjonsavtalen overdratt til OBOS-banken AS. Overføringen av distribusjonsavtalen til OBOS-banken har ikke betydning for OBOS sine plikter og rettigheter etter aksjonæravtalen.                    
                    
Distribusjonsavtalen omhandler blant annet fastsettelsen av provisjoner fra EBK og garantier OBOS-banken må stille overfor EBK. Provisjon beregnes som kundens utlånsrente minus EBKs innlånsrente inkludert en margin. OBOS-banken har inntektsført 58,4 millioner kroner i provisjon fra EBK i 2014. Til sammenlikning inntektsførte OBOS BBL og OBOS-banken i 2013 tilsammen 52,8 millioner kroner i provisjon fra EBK.                                        
OBOS-banken AS har per 31.12.2014 formidlet lån til EBK for 7,54 milliarder kroner og stilt garanti til EBK på 183,5 millioner kroner. Antall løpende lån pr. 31.12.2014 er 618. Lån formidlet til EBK er ikke balanseført. Alle lån i EBK ligger innenfor 60 prosent av vurdert verdi og risikoen knyttet til disse vurderes som begrenset. OBOS-banken har ikke overtatt noen misligholdte lån fra EBK i 2014. OBOS-banken sin andel av totale utlån i EBK utgjør 12,4 prosent per 31.12.2014. Eierandelen til OBOS i EBK er på 13,9 prosent per 31.12.2014. I henhold til aksjonæravtalen mellom eierne i EBK er eierne forpliktet til å delta i emisjoner og årlig rebalansering av eierposten i overensstemmelse med utlånsandelen.


Garantibeløpet er tredelt overfor EBK og utgjør:                    

Tapsgaranti – den delen av lånet som overstiger 50 prosent av sikkerhetsstillelsen. For lån som overstiger 50 prosent av sikkerhetsstillelsen,
skal garantien være på minimum kroner 25 000 pr lån og garantien gjelder for 6 år fra dato for rettsvern.                    
Saksgaranti – gjelder for hele lånebeløpet fra OBOS-banken anmoder om utbetaling, til pantesikkerhetene har oppnådd rettsvern.                    

Andel av felles garantiramme – en samlet garantiramme på 1 prosent av OBOS-banken sin totale låneportefølje ved utgangen av måneden.                    
                    
EBK har ytterligere rett til å motregne eventuelle tap knyttet til overdratte lån fra OBOS-banken, mot fremtidig provisjon i en periode på inntil 3 år. Denne adgangen gjelder kun dersom forpliktelser ikke er dekket opp etter at garantibeløpet er overskredet og pant er realisert.

Note 10: Konsernmellomværende og transaksjoner med datterselskaper

Balanse- og resultatposter mellom morselskapet og datterselskapene er spesifisert.

Note 11: Transaksjoner med nærstående parter

OBOS og konsernet foretar løpende transaksjoner med nærstående parter. Alle transaksjoner er foretatt som del av den ordinære virksomheten og til markedsmessige vilkår.

Morselskap

 1)  Salg av administrative tjenester fra konsernstaber herunder økonomi, regnskap, IT, administrasjon, personal og lønn.     Salg av administrative tjenester klassifiseres som forvaltningsinntekter.

1)  Salg av administrative tjenester fra konsernstaber herunder økonomi, regnskap, IT, administrasjon, personal og lønn.
    Salg av administrative tjenester klassifiseres som forvaltningsinntekter.

Konsern
Alle datterselskaper, tilknyttede selskaper og medlemmer av styret og konsernledelsen er nærstående parter av OBOS. Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og vises ikke i denne note. Se note 22 for oversikt over datterselskaper og note 21 for oversikt over tilknyttede selskaper. For informasjon om ytelser til ledelsen, se note 4.         
        
OBOS har en eierandel på henholdsvis 22,1 prosent i AF Gruppen ASA og 23,0 prosent i Veidekke ASA. Konsernet har løpende kontrakter med AF Gruppen og Veidekke om felles utvikling av prosjekter. Selskaper innen OBOS-konsernet kjøper byggeleveranser fra AF Gruppen og Veidekke til markedsmessige vilkår i konkurranse med andre leverandører. Konsernsjef i OBOS Martin Mæland er styreleder i Veidekke og har i 2014 mottatt kroner 556.500,- i styrehonorar for 2013. Visekonsernsjef Daniel Kjørberg Siraj er styremedlem i AF Gruppen og har opptjent, men ikke mottatt styrehonorar for 2014.          
        
Ved prosjektutvikling i samarbeid med AF Gruppen er det etablert selskaper hvor OBOS og AF Gruppen hver har en lik eierandel. Dette gjelder følgende selskaper: Sandakerveien 99 B KS, Sandakerveien 99 B AS, Karlstadgata Utbygging ANS, Elvesiden Utvikling AS, Nordliveien utbygging AS, Nordliveien KS, Lillo Gård AS og Lillo Gård KS.        
        
Ved prosjektutvikling i samarbeid med Veidekke er det etablert selskaper hvor OBOS og Veidekke hver har en eierandel på 50 prosent. Dette gjelder følgende selskaper: Sjølyststranda Eiendom AS, Ulos AS, Lørenvangen Utvikling AS, Svankevigå AS, Sorgenfri Utbyggingsselskap AS, Horneberg Utbyggingsselskap AS, Sjetnan Nedre AS, M17 Utvikling AS og Stadionboligene Hamar AS.