Årsberetning 2014

OBOS kan i 2014 vise til vekst i omsetning og historisk gode resultater. Etter fusjonen med StorBergen Boligbyggelag og oppkjøpet av BWG Homes-konsernet er OBOS den største boligutvikleren i Norge og blant de største i Norden.

OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter en rekke områder som er direkte avhengige av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra alle medlemmene. Styret har derfor valgt, så langt det er relevant, «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse» som prinsipper for utøvelse av styring og ledelse. Styrets redegjørelse for prinsippene og etterlevelsen av disse, omtales under fanen Selskapsledelse om Eierstyring og selskapsledelse i OBOS.

OBOS har utarbeidet egne rapporter om eierskapsstyring og selskapsledelse og om samfunnsansvar. Begge disse er å finne i denne årsrapporten.   

Virksomheten

OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulige økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap.

I løpet av året fikk OBOS 18 924 nye medlemmer. I tillegg fikk OBOS 19 864 nye medlemmer ved fusjonen med StorBergen Boligbyggelag. Ved utgangen av året hadde OBOS 369 566 betalende medlemmer.

OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, bankvirksomhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregår i Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Hedmark, Rogaland, Bergens-området, Trondheims-området og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo.

Hovedtrekk i 2014

I Oslo steg prisene på bruktboliger med 14,5 prosent gjennom 2014. Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-området var ved utgangen av året 45 709 kroner per kvadratmeter. Den sterke økningen i boligprisene i 2014 skyldes at desember 2013 var slutten på en periode med prisnedgang. Da hadde prisene sunket fra august 2013 og til og med desember samme år. Prisoppgangen startet i januar 2014, og prisene steg jevnt gjennom hele året. Dette er årsaken til den store forskjellen mellom desember 2013 og desember 2014. Tilsvarende utvikling hadde bruktboligprisene også i de andre byene, med unntak av Stavanger. OBOS-konsernet har solgt 2 931 nye boliger i 2014. Dette inkluderer nye boliger solgt av StorBergen Boligbyggelag og BWG-selskapene, både i Norge og Sverige.

Salget av nye boliger har vært stigende gjennom hele året. Spesielt har salget i andre halvår vært godt, med tanke på både salg og igangsetting av nye boligprosjekter. OBOS har i løpet av 2014 ferdigstilt 1 175 nye boliger som er tilbudt medlemmene.

OBOS kjøpte i juni alle aksjene i BWG Homes ASA, og tok selskapet av børs. OBOS var allerede største aksjonær i BWG Homes ASA med en eierandel på 32,99 prosent. BWG Homes-konsernet har virksomhet i Norge gjennom Block Watne AS og i Sverige gjennom Kärnhem AB, Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. BWG-selskapene har solgt 1 886 boliger og ferdigstilt 1 492 boliger i 2014.

I oktober fusjonerte StorBergen Boligbyggelag med OBOS. Etter fusjonen med StorBergen økte medlems-tallet i OBOS med nesten 20 000 nye medlemmer. OBOS og Block Watne var allerede en betydelig boligbygger i Bergens-regionen før fusjonen. Etter fusjonen har OBOS en tomteportefølje på over 4 000 boliger i regionen og igangsatte byggingen av 378 boliger, eksklusive Block Watne.

Bystyret i Oslo kommune kjøpte 617 utleieboliger fra OBOS. I Bergen ferdigstilte OBOS Forretningsbygg hotellet Ørnen.

Hendelser etter balansedagen

Det har ikke vært noen vesentlige hendelser etter balansedagen.

Årsregnskapet

Resultatet for 2014 er OBOS-konsernets beste resultat noensinne. Resultatet før skatt i 2014 var 2 202,0 millioner kroner, mot 1 127,9 millioner kroner i 2013. Resultatet etter skatt utgjorde 1 766,9 millioner kroner, mot 944,2 millioner kroner i 2013. OBOS-konsernets samlede omsetning var 7,75 milliarder kroner. Resultatet skyldes et meget solid driftsresultat. I tillegg har OBOS i løpet av året solgt 617 utleieboliger til Oslo kommune, noe som ga en gevinst på 1,04 milliarder kroner, samt solgt seg ned i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA med en samlet gevinst på 443,1 millioner kroner.

Konsernets investeringer var i 2014 på 2,83 milliarder kroner. Av årets investeringer er 0,8 milliarder kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 1,51 milliarder kroner i aksjer, inkludert kjøpet av BWG Homes ASA. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en positiv kontantstrøm på 1,047 milliarder kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte netto utbetalinger på 4,72 milliarder kroner.

Totalkapitalen var ved utgangen av året 38,47 milliarder kroner, sammenlignet med 28,48 milliarder kroner året før. Oppgangen var på 35 prosent. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 9,27 milliarder kroner. Egenkapitalandelen per 31.12.2014 var 24,1 prosent mot 25,6 prosent ved utgangen av 2013.

OBOS har hatt ubetydelige tap på utlån i 2014. Det er gjort tapsavsetninger på 0,9 millioner kroner per 31.12.14.

OBOS vil fra og med første kvartal 2015 gå over til å rapportere etter internasjonale standarder for regnskap og rapportering (forenklet IFRS). Fram til nå har OBOS rapportert etter Norske regnskapsprinsipper (NGAAP). Hovedforskjellen mellom de to er at NGAAP er resultatorientert og baserer seg på historisk kost, mens forenklet IFRS er balanseorientert og baserer seg på virkelig verdi. Prinsippendringen vil i større grad synliggjøre de underliggende balanseverdiene i OBOS, og det vil således bli enklere både å måle og sammenligne OBOS med andre tilsvarende konsern. Som en følge av prinsippendringen vil man mest sannsynlig oppleve større resultatsvingninger fra år til år.  Dette skyldes større grad av resultatføring av verdiendringer, så som endring i verdien av næringseiendom.

Styret vurderer konsernets egenkapital som tilfredsstillende og årets resultat som meget godt. Dette gir OBOS-konsernet et solid utgangspunkt for virksomheten i 2015.

Disponering av årsresultatet

Morselskapet i OBOS hadde i 2014 et overskudd etter skatt på 1 699,5 millioner kroner, mot 800,7 millioner kroner i 2013. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet:

Annen egenkapital: 1 699,5 millioner kroner
Totalt disponert: 1 699,5 millioner kroner

Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 7,13 milliarder kroner. Dette gir en egenkapitalandel på 60,9 prosent per 31.12.2014.

Forutsetning om fortsatt drift

OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens § 3–3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift.